[용어] 조정대상지역 투기과열지구 투기지역이란? 조정대상지역 해제되면 어떤것들이 바뀌나

[용어] 조정대상지역 투기과열지구 투기지역이란? 조정대상지역 해제되면 어떤 것들이 바뀌나

 

조정대상지역 뜻

조정대상지역이란

주택 가격 상승률이 물가상승률 2배를 뛰어넘거나 주택 청약 경쟁률이 5대1 이상인 지역을 말합니다.

 

조정대상지역으로 지정되면 해당 지역은 주택담보대출시 담보인정비율(LTV)이 60%, 총부채상환비율(DTI)이 50%로 제한됩니다.

또, 다주택 양도소득세 중과와 함께 장기보유 특별공제 배제, 분양권 전매 시 50% 단일 세율 적용, 1순위 청약 자격 강화 등 부동산 규제를 받게 됩니다.

 

주택담보대출 실행일로부터 1년 이상 거주의무와 2채 이상 보유자의 조정대상지역 담보 LTV는 0이 됩니다.

대출이 전혀 되지 않는다는 것을 뜻합니다.

그러나 조정대상지역만으로는 재건축 조합원 지위양도나 15억 초과 주택의 대출에는 제한이 없으며, 이는 투기과열지구부터 제한됩니다.

 

투기과열지구나 투기지역으로 지정된 경우 조정대상지역과 동일한 규제내용이 있다면, 국민에게 더 불리한 것으로 자동 적용됩니다..!

 

투기과열지구 뜻

투기과열지구란

주택가격의 안정을 위해 필요한 경우 국토부 장관 또는 시·도지사가 지정하는 지구를 말합니다.

투기지역과는 유사하지만 투기과열지구가 조금 더 약하다고 보시면 됩니다.

 

투기과열지구는 해당지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 중에서 직전 2개월 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1을 초과하거나 주택분양계획이 전월대비 30% 이상 감소, 주택건설사업계획 승인이나 주택건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소된 지역을 1차적으로 분류한 후 지역주택시장 여건 등을 고려했을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역을 지정합니다.

 

해당 지역이 투기과열지구로 지정되면 분양 주택청약시 1순위 자격이 제한되고, 주택담보대출 시 LTV와 DTI가 그 어떤 경우에도 40%로 제한되고 대출 실행 시 1년 거주 의무가 부여되며 15억 초과 주택의 LTV는 0원(대출이 완전 불가능)이 됩니다.

 

건설사 입장에서는 한국주택금융공사의 중도금 대출 신청이 어려워지고, 재건축 조합원들은 조합원 지위 양도와 조합원 분양권 전매가 제한됩니다.

10년 보유, 5년 거주, 1가구 1주택 제한이 바로 이것입니다.

 

단, 재개발 조합원, 특히 도정법에 따른 특수한 특례가 붙어 있는 뉴타운 지역 조합원에는 관리처분인가부터 양도가 금지됩니다.

투기과열지구의 9억 초과 주택은 특별공급 대상으로 지정할 수 없습니다.

 

다만, 15억 초과 아파트이더라도 LTV, DSR 규제 내에서 대출이 가능한 예외가 있습니다.

① 그 집이 최종 1주택자인 경우 지금 임차인을 퇴거시키고 주인이 직접 입주하는 경우

② 재건축조합 설립 이전 1년간 실거주한 경우의 이주비 대출

③ 그 집이 투기과열지구가 아닌 1주택인 경우

 

 

 

투기지역 뜻

투기지역이란

주택 가격 및 토지 가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부 장관이 지정하는 지역을 말합니다.

 

투기과열지구랑 이름이 비슷하지만 전혀 다른 명칭입니다.

조정대상지역과도그 정의가 다릅니다.

하지만, 사실상 투기지정지역은 100% 투기과열지구이고, 조정대상지역이라고 봐도 무방하며,

한층 더 업그레이드가 된 것이라고 보면 됩니다.

 

그렇다면, 조정대상지역이 해제되면 무엇이 바뀔까요?

① 청약조건이 세대주에서 세대원도 가능하게 됩니다.

② 등기 후 전입 의무가 없어집니다.

③ 전매제한이 해제됩니다.

④ 세금

- 취득세

규제지역에서는 2주택 취득 시 두 번째 주택의 취득세는 8%였지만,

비규제 지역에서는 2주택까지는 1주택과 동일한 1~3%의 세율이 적용됩니다.
*3주택부터 취득세 중과

- 양도소득세
조정대상지역에서는 양도세 감면을 받기 위해서 2년 보유뿐 아니라 2년 거주 요건이 충족해야 하지만,
비규제 지역에서는 2년 보유만으로도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
*단, 주택 취득 시에 조정대상지역이었다면, 양도 시점 조정지역이 해제되더라도 2년 거주해야만 비과세 혜택을 받을 수 있으니 주의하세요!

-일시적 2주택 양도세 비과세
신규주택 취득 후 2년 내에 종전 주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있었으나,
비규제 지역이 되면 3년 내에 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다.

-다주택자 종합부동산세율 인하
다주택자는 양도세 중과세율을 적용, 장기보유특별공제도 배제하고 있으나,
비규제지역이 되면 양도세 중과되지 않고, 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.

-단기 양도소득세율 완화 (50%→40%)

​⑤ 중도금 대출 세대당 2건 가능하게 됩니다.
​⑥ 청약 잔금 대출 시 1주택 처분 조건부가 없어집니다.
⑦  주택구입 시 자금조달계획서 제출 의무가 없습니다.

 

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이상으로 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역에 대해 알아보았습니다:)