부동산 관련 용어정리(2)…대출금리 LTV DTI DSR 전세대출서류 대환대출

부동산 관련 용어정리(2)…대출금리 LTV DTI DSR 전세대출서류 대환대출

오늘은 저번에 포스팅한 부동산 관련 용어에 이어 정리해보려 합니다 :)

많은 분들에게 도움이 되길 바래요! 

 

부동산관련 용어정리(1)…근저당권 선순위채권 깡통전세 확정일자 등

 

 

집을 계약할 때 확인해야 할 집 관련 서류들은?

등기부등본, 건축물대장과 계약 당시 공인중개사가 첨부해주는 중개대상물 확인설명서입니다.

 

계약 이전에도 이후에도 계속 확인해야 할 서류들입니다.

등기부등본은 부동산의 신분증으로 부동산 주소 및 소유자, 채무 유무 여부를 알 수 있습니다.

건축물대장은 내가 계약할 집에 대한 건물정보를 담고있고, 건축물 용도상 주택에 해당하는지를 확인해주세요.

마지막으로 중개대상물 확인설명서는 계약 이후 일어날 수 있는 분쟁을 예방하는 서류입니다.

중개대상물 확인설명서에는 여러 정보가 있지만, 그중에서도 권리관계에 대한 사항들도 확인해 보시고,

궁금한 사항들은 꼭 공인중개사에게 문의하셔서 체크하시면 됩니다.

 

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대출 금리는 어떻게 산정되나요?

대출금리는 기준금리 + 가산금리 - 우대금리로 이루어집니다.

 

여기서 기준금리는 은행에서 대출을 결정할 때 기준이 되는 금리로 전세대출에서는 COFIX를 참고하여합니다.

COFIX는 8개 은행의 여러 수신상품들에 대한 자금의 평균비용을 산출해서 산정됩니다.

가산금리는 개인의 신용도 등에 따라 결정되는 금리,

우대금리는 거래실적이 좋은 고객에게 은행이 제공하는 금리 혜택입니다.

더불어 이 대출 금리는 고정, 변동, 혼합 금리인지에 따라 적용 방식이 달라집니다.

 

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전세사기유형은 뭐가 있나요?

대다수 전세사기는 유형화되어 있습니다.

여러 사례들을 종합해 봤을 때 사회초년생 및 사회적 배려대상자(노인, 저소득층 등) 대상 사기, 한 매물에 대한 공인중개사의 독점 중개 사고, 대항력이 전입신고 익일 0시에 효력 발생한다는 법적 허점을 이용한 사기, 선순위 전세보증금 확인이 어려운 점을 이용한 다가구주택 대상 사기, 이중계약 사기, 임대인의 갭투기로 인한 계획적 사기 정도의 유형이 존재합니다.

 

이러한 사기를 예방하기 위해서는 임차인과 임대인 모두 가장 기본적인 점들만 지키면 됩니다.

 

임대인과 임차인이 직접(최소한 영상통화/통화로 본인 확인 기록) 만나서 계약하고, 등기부등본상의 권리관계를 계약 전, 계약 후에도 물론 잔금일에도 다시 확인하고, 혹시나 모를 상황을 위해 임차인은 중도 전출을 절대 하면 안 됩니다.

또한, 애매한 경우라면 계약서에 특약사항으로 모두 표기하는 것이 좋습니다.

마지막으로 중요한 점은 조금이라도 의심스럽거나 마음이 불편하면 계약을 하지 말고 다른 매물을 찾아보세요!

 

 

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전세자금대출에서 보는 청년의 기준은 뭔가요?

보통 신청일 기준 만 19세 이상에서 만 34세 이하여야 청년으로 인정됩니다.

 

만약 병역의무를 이행한 경우 복무기간에 비례하여 자격기간을 연장할 수 있습니다.

더불어 특정상품은 만 19세 이상 20대 초반 이하 거나 만 40세 이하까지도 인정해주는 경우도 있으니

꼭 확인해 주세요!

 

 

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공시가격이란?

공동주택공시가격은 공동주택에 대하여 매년 적정가격을 조사·산정하여 공시하는 가격을 말합니다.

 

공동주택공시가격은 국토부장관이 매년 1월 1일 및 6월 1일에 공동주택에 대한 적정가격을 산정하여 주택 관련 세금의 부과기준으로 산정한 것입니다.

이 공시가격이 전세대출에서 중요한 이유는 공시가격에 따라 대출 가능여부가 달라지기 때문입니다.

조건은 다음과 같습니다.

*주택가격 = 주택공시가격 × n%로 추정
*선순위채권 + 현 임차인의 전세보증금 ≤ 주택공시가격 × n%

한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험은 각각 100%, 150%, 130%로 추정합니다.

만약 전세보증금이 이 범위를 초과한다면 전세대출이 불가능하기 때문에 중요합니다 :)

 

 

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LTV, DTI, DSR이란?

LTV(Loan to Vaue Ratio)는 주택담보대출비율, 즉 집 값 대비 대출을 받을 수 있는 비율을 의미합니다.

LTV가 40%라고 가정하고, 집 시세가 8억이라면, 3억 2천만 원 까지 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다.

 

DTI(Debt To Income)은 총부채 상환 비율로, 자기 소득에서 매년 대출원리금을 갚는 비용의 상한선을 의미합니다.

다시 말해, 소득(연봉)이 높을수록 더 많은 대출금을 빌릴 수 있다는 의미입니다.

 

DSR(Debt Service Ratio)는 총부채 원리금 상환 비율을 말하며, 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채 비율을 기준으로 돈을 빌릴 수 있는 상한선을 정하는 방법입니다.

LTV나 DTI에 비해 조건이 더 까다로워진 경우라고 볼 수 있습니다.

왜냐하면 한 개인의 모든 대출 원리금을 합한 것을 기준으로 하여 연봉 대비 일정 비율까지 대출을 받는 방식이기 때문입니다.

 

LTV	주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금 ÷ 담보가치
DTI	해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액 ÷ 연소득
DSR	모든 종류의 금융 대출에 대한 연간 원리금 상환액

 

대출관련용어…LTV / DTI / DSR / RTI

 

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전세대출 신청할 때 필요한 서류는?

주택 관련 서류들과 재직 및 소득을 증명하는 서류들이 필요합니다.

 

전세대출 상품마다 추가적인 서류가 필요할 수도 있지만 대다수의 공통 서류는 

주택관련 서류인 확정일자부 임대차계약서/건물 및 토지 등기부등본/건축물대장/계약금 5% 이상 지급 영수증

본인확인용 서류인 주민등록등본이 필요합니다.

더불어 기타 소득자와 무소득자가 아니라면 재직 및 사업영위확인이 필요하기 때문에

건강보험자격득실확인서/재직증명서 또는 사업자등록증이 필요합니다.

소득증명은 소득금액증명원이나 원천징수영수증이 필요하며

무소득자는 신고사실 없음이 명시된 사실증명원이 필요합니다.

 

 

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대환대출이란?

대환대출은 보유 중인 대출을 더 이상적인 조건을 가진 신규대출로 전환하는 대출입니다.

 

신용대출뿐만 아니라 담보대출도 기존 대출의 금리가 높은 경우 더 낮은 금리의 대출로 전환하여 총이자 즉, 총상환금을 줄일 수 있습니다.

 

 

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전세계약을 하여 전세대출을 받아 이사한 후 전입신고 외에 더 해야 할 일이 있나?

마지막 단계는 은행에 전세입주증명을 하는 일입니다.

전입신고 처리가 끝나면 (전입신고 후 다음날부터) 주민등록등본을 은행에 제출하면 모든 과정이 완료됩니다 :)