부동산관련 용어정리(1)…근저당권 선순위채권 깡통전세 확정일자 등

부동산 관련 용어정리(1)… 근저당권 선순위채권 깡통전세 확정일자 등

근저당권 설정, 질권 설정이란?

부동산을 담보로 대출을 받는 것을 저당권이라 하며, 동산을 담보로 설정하는 것이 질권이라고 합니다.

 

저당권	소유한 부동산을 담보로 하여 대출을 받을 때 설정하는 것, 보통 부동산에 저당권이 설정되었다고 표현합니다.
근저당권	저당권과 기본 개념은 동일하지만, 채권최고액에 대한 내용이 추가되는 것입니다.
	부동산 소유주가 대출금 중 일부를 상환하거나 이자기 연체되는 상황이 발생하면 채권액은 감액되거나 증액됩니다. 그럴때마다 저당권을 다시 설정하거나 변경하는 번거로움을 없애기 위해 나온 것이 근저당권입니다. 실제 채권액(대출액)보다 약 20% 높은 금액을 채권최고액으로 설정해 두어 장래에 생길 수 있는 채권에 대한 담보도 포함하여 근저당권으로 설정합니다. 등기부등본에 근저당권 설정처럼 소유권을 제외한 권리관계에 대한 정보가 기재되어 있고, 대항력과 달리 설정 즉시 효력이 발생합니다.
질권	동산과 양도할 수 있는 권리(채권/주식/특허권 등)를 담보로 대출을 받는 것을 말합니다.
	근저당권 설정과 달리, 질권 설정은 등기부등본에 기재되지 않습니다. 전세대출을 받을 때 임차인의 전세보증금이라는 채권에 질권을 설정하면 우선변제권이 생깁니다. 이후, 임대인은 임차인이 아닌 은행에 전세보증금을 돌려주어야 합니다. 즉, 쉽게 말해 질권 설정은 임차인이 전세보증금을 담보로 대출을 받았다는 의미로 생각하면 됩니다. 서울보증보험에서 이러한 형태로 전세대출을 진행하고 있습니다. 다만 질권설정이라는 용어를 들어보지 못한 임대인이 있다면 등기부등본에 기재된다고 착각하여 꺼려할 수도 있습니다. 그렇기 때문에 임차인이 임대인을 설득하거나 애초에 질권 설정을 허용하는 임대인을 찾는 것이 전세 대출을 받는데 수월합니다.

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깡통전세란 무엇인가?

깡통전세는 전세보증금 또는 전세 보증금 + 선순위 채권 금액이 매매가를 웃도는 것을 의미합니다.

 

문제는, 계약 시점 이후 매매가가 하락하거나 임대인에게 문제가 생겼다면 다른 안전한 매물보다 전세보증금을 돌려받지 못할 확률이 굉장히 높아진다는 점입니다.

보통 경매에서는 집 시세보다 낮게 낙찰되는데 전세보증금이 거의 매매가만큼 높다면 당연히 전세보증금을 다 돌려받기가 어렵게 됩니다.

선순위채권이 있으면 더욱 포기할 수밖에 없습니다.

애초에 깡통전세인 매물이었다면 전세금반환보증보험이 가입되지 않기 때문에 깡통전세는 안전하지 않다고 볼 수 있습니다.

 

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선순위 채권이란?

선순위채권은 자신의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권입니다.

임대인이 주택을 담보로 한 대출금액과 다가구주택이나 단독주택 등에서 먼저 들어온 임차인들의 보증금을 합한 금액이라고 생각하면 됩니다.

따라서 임대인에게 문제가 생겼을 때(경매) 전세보증금보다 먼저 앞서 말한 채권들이 우선적으로 변제되고 그다음 순서로 자신의 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

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상가주택, 주거용 오피스텔, 주택 지분도 주택 수에 포함되나요?

네, 포함됩니다.

상가주택과 주택 지분의 일부분을 소유하는 경우도 주택 보유수에 포함됩니다.

단, 주거용 오피스텔은 제외됩니다.

 

상가주택도 주택부분이 적긴 하나 주택이므로 주택 보유수에 포함됩니다.

주택 지분의 일부분만 소유하고 있더라도 주택이기 때문에 포함됩니다.

단, 주거용 오피스텔은 준주택이기 때문에 주택 보유수에 포함되지 않습니다.

아직 등기를 하지 않거나, 잔금(대출포함)을 치르지 않은 분양권과 재건축/재개발 조합원 입주권도 주택 보유수에 포함되지 않습니다.

 

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임대차보호법 개정으로 신규대출이나 연장 시 임대인의 동의가 필요 없다고 하던데, 맞나요?

아니요

주임법에서는 임대인에게 통지만 하면 된다고 하지만 사실 실무적으로는 동의가 필요합니다.

 

임대인의 동의를 구한 적은 없지만 이에 준하는 행위가 전세대출 과정에서 필요합니다.

한국주택금융공사 전세대출의 경우에는 차주(임차인)의 신용도가 좋다면 임대인에게 유선상으로 임대차계약 사실 여부도 거의 묻지 않습니다.

왜냐하면 대다수의 경우가 채권보전 절차가 없고 거의 신용대출 형태로 이루어지기 때문입니다.

그렇기 때문에 전세계약이 만료되었을 때도 임차인이 전세보증금을 임대인으로부터 돌려받아 임차인이 직접 은행에 송금합니다.

 

이와 달리 주택도시보증공사와 서울보증보험은 채권보전 절차가 있습니다.

바로 채권양도통지 또는 질권설정입니다.

이러한 경우에는 임대인의 동의가 절대적으로 필요합니다.

채권양도는 임차인과 보증기관 사이에, 질권설정은 임차인과 은행사이에 이루어집니다.

그렇기 때문에 임대인에게 이러한 내용이 이루어졌다는 점을 통지해야 하고, 임대인이 인지, 즉 동의했다는 명확한 증거가 필요합니다.

임대인과의 통화 내용을 녹취하거나 통지서를 수령했다는 점을 확인하는 것은 이러한 이유 때문입니다.

이러한 과정 이후에 전세계약 만료 시 전세대출금을 임대인은 임차인이 아닌 은행으로 바로 반환하게 됩니다.

 

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전세계약 시 안전한 집인지 어떻게 알 수 있나?

전세 계약이 만료한 후 안전하게 전세보증금을 돌려받기 위해서는 등기부등본에 선순위 채권이 어느 정도 인지 확인해보면 됩니다.

주택담보대출이 전혀 없는 매물을 요즘 찾아보기 어렵기 때문에 근저당이 허용 가능한 수치 내인지만 확인하면 됩니다.

 

*아파트나 오피스텔의 경우

현재 주택 시세의 80% ≥ 선순위 채권 + 자신의 전세 보증금

* 원룸/다가구주택/단독주택의 경우

현재 주택 시세의 70% ≥ 선순위 채권(선순위 세입자 전세보증금 총액 포함) + 자신의 전세 보증금

 

물론 이것이 절대적인 수치가 아니므로 대출 상품의 조건을 꼼꼼하게 확인하고, 중개사에게 정확히 확인하는 게 중요합니다.

 

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전세대출을 받기로 하고 계약서 작성 시, 심사 부결됐는데, 계약금 돌려받을 수 있나요?

계약사항에 따라 달라집니다.

계약서의 특약에 표기했다면 돌려받을 수 있습니다.

 

다만, 특약사항에 표기하지 않았다면 전적으로 임대인의 재량에 따라 달라집니다.

계약서를 작성한 것은 이미 계약이 이루어진 것이므로 임차인이 대출을 못 받았을 시 임차인에게 귀책사유가 있습니다.

특약사항에 계약금 반환 관련 내용을 작성하지 않았을 때 임대인과 잘 상의하여 돌려받을 수도 있지만 돌려주지 않는다고 해서 임대인에게 법적으로 문제가 있는 것은 아닙니다.

따라서, 꼭 특약사항에 이러한 사항을 포함해 주셔야 합니다.

 

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매물의 건축물대장에 근린생활시설이라고 되어있는데, 이런 경우 전세대출이 가능한가요?

아니요.

근린생활시설은 전세대출이 불가능합니다.

근린생활시설은 업무용 오피스텔과 마찬가지로 전세대출이 불가능합니다.

근린생활시설, 흔히 근생이라고 부르는데요,

근생과 업무용 오피스텔은 용어에서 알 수 있듯이 건축물의 용도가 주택이 아니기 때문에 전세 대출은 받기 어렵습니다.

매물이 주변 시세보다 저렴하는 장점이 있지만 대출이 어렵고 부동산 중개보수가 주택에 비해 비싼 편입니다.

만약 전세대출을 받고 싶은 분들이라면 공인중개사에게 근생 매물은 중개를 받지 않겠다고 꼭 말씀해 주세요!

 

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확정일자란?

주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해서 임대차 계약서에 날짜가 찍힌 도장을 찍는 것입니다.

즉, 계약서의 작성일자에 관한 안전한 증거가 될 수 있는 것으로서 법률상으로 인정되는 날짜입니다.

주로 관할 주민센터나 공증사무소에서 진행 가능하며, 기관 서류에 등록되어 해당 문서가 해당 일자에 존재함을 증명합니다.

더불어, 전세자금대출을 받을 시 미리 확정일자를 받은 임대차계약서를 은행에 제출해야 합니다.

 

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확정일자를 받고 전입신고를 하는 방법 외에 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법은 없을까?

방법은 2가지 더 있습니다.

전세권 설정 하는 것과 전세보증보험에 가입하는 것입니다.

 

대항력 및 우선변제권 획득 방법 (확정일자를 받고 전입신고하는) 외에 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법은 2가지 더 있습니다.

전세권 설정을 하는 것과 전세보증보험에 가입하는 것입니다.

 

우선 전세권 설정은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 쫓아 사용, 수익 하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선 변제를 받을 권리를 등기부등본에 표기하는 것입니다.

등기부등본에 표시되기 때문에 임대인의 동의가 필요하며 다른 방법에 비해 비용이 비싼 편입니다.

전세권 설정 시 대항력과 달리 바로 당일 효력이 발생하고 보증금 반환이 되지 않았을 때도 소송 제기 없이 바로 경매 청구가 가능하다는 장점이 있습니다.

 

다음으로 전세보증보험은 임대차계약기간 도중 전세보증금을 반환받지 못했거나 경매 또는 공매에 넘어갔을 때 임차인에게 보증기관이 보증금을 대신 반환하고 이후 채권 추심 및 압류 등 채권 보전 절차까지도 전담하는 상품입니다.

보통 가입 시 한 번에 보증(보험)료를 지불하거나 1년에 한 번씩 나눠서 납입합니다.

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부동산 관련 용어정리(2)…대출금리 LTV DTI DSR 전세대출서류 대환대출