전세보증금을 돌려받으려면, 확정일자/전세권 설정등기

전세보증금을 돌려받으려면, 확정일자/전세권 설정등기

올해 들어 집값이 수억 원씩 떨어지면서 깡통전세가 확산되기 시작했습니다.

여기서 말하는 깡통전세란, 담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 비유적으로 하는 말입니다.

 

이런 상황이 지속되면서, 전세보다 월세를 찾는 사람들이 늘어나고 있지만,

현재 전세 세입자로 사는 분들이나 어쩔 수 없이 전세를 살아야 하는 경우인 분들은내 전세 보증금을 지키기 위해 어떻게 하는게 좋을까요?

 

지난 8월에는 전세보증금을 돌려받지 못한 금액이 사상 처음으로 1000억 원을 돌파하면서전세보증금을 지킬 수 있는 방안에 대한 세입자들의 관심이 커지고 있습니다.

 

전세 보증보험 외에도 소중한 전세보증금을 지킬 수 있는 방법은확정일자와 전세권 설정등기입니다.

 

확정일자 뜻

해당 문서가 해당 날짜에 존재하고 있었다는 것을 증명하기 위한 것

공증기관에 문서를 제시하면 공증기관은 공증을 청구한 해당 날짜를 문서에 기재하고, 그 문서 상의 확정일자에 도장을 찍어야 합니다.

임대차 계약서를 법원이나 주민센터 등에서 확인받아 임대차 계약서에 해당 날짜가 적힌 도장을 받으면 법적으로 인정받게 됩니다.

 

전세권 설정등기 뜻

등기사항전부증명서에 자신이 전세 세입자라는 사실이 기록되는 것입니다.

이를 통해 부동산 전부에 대한 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받게 됩니다.

 

확정일자와 전세권 설정등기의 차이점

구 분	확정일자	전세권 설정등기
집주인의 동의여부	X	O
수수료	600원	수십만 원 (보증금 액수에 따라 법무사 대리비용까지)
경매 신청	임차보증금 반환 총소송 등을 제기하여 승소해야 강제집행 절차 가능	판결절차 없이도 직접 경매신청 가능
경매 시 보증금 보상	건물과 토지가격 합한 금액 내	건물의 가격 기준
전입신고 필요여부	전입신고해야 가능	이사나 전입신고 전에도 가능
효력 발생	신청일 다음날부터	신청 당일부터

확정일자와 전세권 설정등기의 가장 큰 차이점은 집주인의 동의여부와 비용입니다.

확정일자를 받는 것은 집주인의 동의가 필요 없지만,

전세권 설정등기는 집주인의 동의가 반드시 필요합니다.

 

또한, 확정일자일 경우 수수료가 600원이면 되지만,

전세권 설정등기는 보증금 액수에 따라 법무사 대리비용까지 일반적으로 수십만원 가량을 지불해야 합니다.

 

이러한 차이 때문에 보통 간편하고 저렴한 확정일자에 대한 선호도가 높습니다.

 

 

하지만, 전세보증금을 제대로 반환받지 못한 경우에는 전세권 설정등기가 더 유리할 수 있습니다.

확정일자를 받은 임차인은 별도로 임대인에게 임차보증금 반환 청구소송 등을 제기하고 승소해야 강제집행 절차로 진행할 수 있습니다.

여기에 말소기준권리인 근저당이 잡혀 있다면 보증금을 100% 다 돌려받을 수 없을 수도 있습니다.

반면 전세권설정등기를 받은 임차인의 경우 별도의 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다.

 

경매 시 보증금의 보상 차이도 달라집니다.

확정일자를 받은 경우 건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금 보상이 가능하지만,

전세권 설정만 했을 경우에는 건물의 가격 기준으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

전입신고 필요 여부도 다릅니다.

확정일자는 이사를 마치고 전입신고를 하면서 확정일자를 받을 수 있지만,

전세권 설정등기는 이사나 전입신고 이전에도 신청이 가능합니다.

 

또한, 확정일자는 신청일 다음날부터 효력이 발생하는 반면

전세권 설정은 신청 당일부터 효력이 발생한다는 점도 차이가 있습니다.

 

이상으로 확정일자와 전세권 설정등기에 대해 알아보았습니다.

상황과 여건에 맞게 현명한 선택하시길 바랍니다

 

 

전입신고 하는법 (인터넷/방문), 인터넷으로 확정일자 받는 법