임차권등기명령이란 무엇일까?

임차권등기명령이란 무엇일까?

 

임차권등기명령제도란?

「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

 

이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

 

임차권등기명령 신청을 할 수 있는 요건

① 임대차 계약이 끝난 후

② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

▶ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우

▶ 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존 행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우

▶ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우

▶ 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우

▶ 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우

 

임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.

 

※ 임차주택의 범위
- 임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
따라서, 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
- 임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권 보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 소유권 보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권 보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.
- 주택의 일부분, 예를 들면 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
- 임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
이 경우에는 임대차계약체결 시부터 임차권등기명령 신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.

※ 임차인의 범위
- 임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.
- 전차인은 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

 

임차권등기명령 신청절차

임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령 신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다.

▶ 사건의 표시

▶ 임차인과 임대인의 성명/주소/임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인이 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명/대표자/법인등록번호/본점·사업장소재지)

▶ 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소

▶ 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다.)

▶ 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)

▶신청 취지와 이유

 → 신청 이유에는 임대차 계약의 체결 사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다.

▶ 첨부서류의 표시

▶ 연월일

▶ 법원의 표시

 

※ 임차권등기명령 신청서 제출 시 첨부서류
- 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
- 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권 보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)
- 임대차 계약증서
- 신청 당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
- 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차 계약증서
- 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차 계약 체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

** 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

 

임차권등기의 효과

● 대항력 및 우선변제권의 유지

임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.

따라서, 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

● 대항력 및 우선변제권의 취득

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에 임차권 등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권 실행을 위한 경매절차에서 매각 허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

 

● 소액보증금의 최우선변제권 배제

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.

이것은 임차권 등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

 

[출처] 생활법령정보